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Eigentümer vermieteter Immobilien denken bei der Weitergabe häufig an eine Schenkung auf die nächste Generation.
Schenkungen sind insbesondere erbschaft- und schenkungsteuerlich oft unproblematisch. So liegt der Freibetrag bei Kindern beispielsweise bei 400.000 Euro. Auf den verlinkten Beitrag zur Schenkungs- und Erbschaftsteuer am Ende des Beitrags sei verwiesen.
Doch gerade bei Immobilien, die gut instandgehalten sind und bereits seit mehr als zehn Jahren im Eigentum stehen, kann die Schenkung einkommensteuerlich eine äußerst finanzamtsfreundliche Lösung sein.
Bei Immobilien, die gar schon 50 Jahre und länger im Eigentum der Familie sind, ist die Schenkung ertragsteuerlich betrachtet ein erheblicher Nachteil, verglichen mit dem steuerlichen Resultat, das ein entgeltlicher Verkauf zeitigt.

Warum dies so ist und wie eine fremdübliche Veräußerung innerhalb der Familie eine steuerlich günstigere Lösung darstellen kann, erklären wir in diesem Blog-Beitrag.

Steuerliche Behandlung von Spekulationsgewinnen

Veräußerungsgewinne bei Immobilien im Privatvermögen unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
Erfolgt der Verkauf jedoch nach Ablauf dieser Frist, ist der Gewinn nicht der Einkommensteuer zu unterwerfen. Dies führt oft zur irreführenden Bezeichnung "steuerfrei", was formal nicht korrekt ist, wenngleich es vom Ergebnis her zutrifft.

Ein Beispiel verdeutlicht dies:

• Ein Grundstück im Privatvermögen wird für 600.000 Euro angeschafft und vermietet.
• Vier Jahre später erfolgt ein Verkauf für 850.000 Euro. Der Gewinn von 250.000 Euro unterliegt in diesem Fall der Einkommensteuer.
• Erfolgt der Verkauf hingegen erst nach über 10 Jahren, ist der Gewinn nicht der Einkommensteuer zu unterwerfen.
  Dies vorausgeschickt, nun ein Beispiel dazu, wie sich Schenkung und Verkauf steuerlich unterscheiden.

Beispiel: Der Unterschied zwischen Schenkung und Verkauf

Die steuerliche Problematik beginnt bei der Abschreibung. Bei Immobilien kann nur das Gebäude, nicht aber der Grund und Boden, abgeschrieben werden.

Ein Beispiel:

• Eine vermietete Immobilie wurde 1973 für umgerechnet 150.000 Euro erworben, davon 50.000 Euro für Grund und Boden und 100.000 Euro für das Gebäude.
• Bei einer linearen Abschreibung von 2 % pro Jahr (50 Jahre) ist die Abschreibung 2023 ausgelaufen, da das Gebäude vollständig abgeschrieben wurde.
• Wird die Immobilie nun 2024 an den Sohn (einziges Kind) verschenkt, tritt dieser steuerlich in die Fußstapfen des Schenkers. Eine weitere Abschreibung ist nicht möglich. Steuerlich beinhaltet die Immobilie also keine laufenden Abschreibungen mehr für die Zukunft da sie, die Abschreibung, 2023 ausgelaufen ist.

Im Vergleich dazu die Option eines fremdüblichen Verkaufs innerhalb der Familie, der beim Verkäufer nicht der Einkommensteuer unterliegt, da außerhalb der Spekulationsfrist:

• Die Immobilie wird zum heutigen Verkehrswert von 300.000 Euro verkauft, davon 200.000 Euro für das Gebäude und 100.000 Euro für den Grund und Boden.
• Der Erwerber kann die 200.000 Euro für das Gebäude wieder mit 2 % pro Jahr abschreiben, also 4.000 Euro jährlich an Absetzung für Abnutzung (steuerlicher Fachbegriff) Vermietungseinkünfte-mindernd zum Ansatz bringen.
• Unterstellt man einen persönlichen Grenzsteuersatz von 35 %, spart der Erwerber so jedes Jahr 1.400 Euro (4.000 Euro x 35 %) an Einkommensteuer.

Wirtschaftlich betrachtet ist eine Schenkung ein anderer Vorgang als ein Verkauf, ohne jeden Zweifel!
Doch wenn der Käufer, in unserem Beispiel das einzige Kind, später den an den Verkäufer (Eltern[-teil]) gezahlten Kaufpreis erbt (oder der Kaufpreis später an den Sohn geschenkt wird), relativieren sich die Unterschiede und können steuerlich sinnvoll gestaltet werden.

Warum das skizzierte Grenzsteuerniveau ein realistisches Szenario ist

Das angenommene Grenzsteuerbelastungsniveau von 35 % ist übrigens kein realitätsfernes Szenario. Bereits ein lediger Steuerpflichtiger mit einem zu versteuernden Einkommen von rund 50.000 Euro im Jahr erreicht dieses Niveau.
Gerade bei einer Übergabe auf die nächste Generation, die oft voll im aktiven Erwerbsleben steht oder kurz davor ist, ins Berufsleben einzutreten, ist es häufig wahrscheinlich, dass diese Grenzsteuerbelastung eintritt. Hier kann die zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit durch einen fremdüblichen Kauf erhebliche steuerliche Entlastungen schaffen.
Darüber hinaus kann die Verkaufsoption insbesondere dann Sinn machen, wenn die Übergeber auch im hohen Alter weiterhin hohe Einkünfte und damit eine hohe Grenzsteuerbelastung haben. In solchen Fällen wird durch den Verkauf neues, frisches Abschreibungspotenzial auf den Erwerber übertragen, ohne, dass die Parteien Steuersatz-Nachteile als relativierend-gegenläufigen Effekt erfahren müssen.

Gefahren und zu berücksichtigende Punkte

Ein fremdübliches Vorgehen durch Verkauf bringt jedoch auch Risiken und Aspekte mit sich, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Diese obigen Überlegungen gelten zudem nur, wenn es sich um steuerliches Privatvermögen handelt. Es ist vorab sauber und sicher abzuklären, ob diese Voraussetzung gegeben ist! Weitere abzuwägende Punkte:

• Spekulationsfrist von 10 Jahren: Der Kauf (durch ein Familienmitglied) startet eine neue Spekulationsfrist. Sollte die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft werden, wäre der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises zuzüglich der geltend gemachten Abschreibung seit dem Kauf. Daher macht ein solcher Kauf vor allem dann Sinn, wenn geplant ist, die Immobilie mindestens zehn Jahre lang weiter zu halten.
• Politische Risiken: Es besteht die grundsätzliche Gefahr, dass die 10-jährige Spekulationsfrist in Zukunft abgeschafft wird. Dies würde bedeuten, dass Veräußerungsgewinne unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig wären. Solche Überlegungen werden vor allem im linken politischen Spektrum regelmäßig diskutiert. Käme die Abschaffung der 10-Jahresfrist mit „unechter steuerlicher Rückwirkung“, also auch für solche Immobilien, bei denen die Frist im Zeitpunkt der Gesetzesänderung noch nicht überschritten ist, wäre die „dauerhafte Steuerverhaftung der Immobilie“ die unliebsame Folge.
• Alternative, evtl. kombinierbare Lösung: Nießbrauchsvorbehalt: In Einzelfällen kann die Übergabe der Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt eine sinnvolle Alternative sein, womöglich vordergründig erbschaft- und schenkungsteuerlich induziert (separater Link am Ende dieses Beitrags). Insbesondere dann, wenn die Übergeber geringe Renteneinkünfte haben, können diese weiterhin die Einkünfte aus der Immobilie versteuern und von ihrem niedrigeren Einkommensteuersatz auch ertragsteuerlich profitieren.
  Zusätzlich kann ein Verkauf vom einen an den anderen Ehegatten vor der Weitergabe unter Nießbrauchsvorbehalt diskutiert werden. Dieser Zwischenschritt würde die positiven Effekte kombinieren.

Fazit und Beratungsmöglichkeiten

Wenn Sie vermietete Immobilien besitzen, kann ein fremdüblicher Verkauf bei der Generationennachfolge innerhalb der Familie eine lukrative Option sein, um neues Abschreibungssubstrat zu schaffen und die Einkommensteuerlast zu mindern.
Um Risiken zu minimieren und Ihre persönlichen Rahmenbedingungen optimal zu berücksichtigen ist eine einzelfallbezogene Beratung im Vorfeld aus unserer Sicht ratsam.

Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um die Möglichkeiten im Detail auszuloten. Diese Prüfung ist mit entsprechendem Beratungsaufwand verbunden, der sich jedoch schnell amortisieren kann, wenn das generierbare Abschreibungssubstrat entsprechend hoch ist.
Wer seine vermietete Immobilie, die obige Kriterien erfüllt (mehr als 10 Jahre im Eigentum stehend, wertstabil und gut in Schuss), schlicht unentgeltlich „auf das Kind überschreibt“, die oder der macht -- ausgehend davon, dass dies in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle so gemacht wird -- nichts, das Seltenheitscharakter hat …

… wer aber andererseits die obigen Effekte kennt und berücksichtigt, hat die Möglichkeit, gegen den Strom zu schwimmen und sich von der breiten Masse elegant abzuheben.