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Steuerliche Finanzierungsregel: Privates mit Eigenkapital finanzieren, geschäftliches fremdfinanzieren!

Dieser Blogeintrag gibt Ihnen Hilfestellungen zur Finanzierung, um Steuern einzusparen.

Zinsaufwendungen sind ein wesentlicher Aspekt bei der steuerlichen Betrachtung von Finanzierungen. Sie sind dann ertragsteuerlich, d. h. im Rahmen der Einkommensteuer, abziehbar, wenn die Darlehen zur Finanzierung von Investitionen aufgenommen werden, deren Erträge (Betriebseinnahmen, Einnahmen) der Einkommensteuer unterliegen. Dieses Grundprinzip hat weitreichende Auswirkungen auf die Planung von Investitionen und Finanzierungen.

Die Faustregeln zur Finanzierung

Um steuerliche Vorteile optimal auszuschöpfen, gilt die folgende Faustregel:

Private Investitionen mit Eigenkapital finanzieren:

Private Ausgaben, die keine steuerpflichtigen Erträge generieren, sollten idealerweise aus Eigenkapital gedeckt werden. Dies liegt daran, dass Zinsen auf Darlehen, die für rein private Zwecke verwendet werden, steuerlich nicht abziehbar sind.

Investitionen zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte mit Fremdkapital finanzieren:

Werden Darlehen für Investitionen aufgenommen, die steuerpflichtige Einkünfte generieren (z. B. Gewerbebetrieb oder Vermietung und Verpachtung), können die anfallenden Schuldzinsen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich abgezogen werden.

Beispiel: Nuri optimiert seine Finanzierung

Nuri verfügt über Eigenkapital in Höhe von 600.000 Euro und plant den Bau zweier Wohnhäuser. Eines möchte er selbst bewohnen, das andere soll vermietet werden.
Jedes der Häuser kostet 600.000 Euro. Um beide Projekte zu finanzieren, benötigt Nuri ein Darlehen von 600.000 Euro zu einem Zinssatz von 5 %.
Daraus resultieren jährliche Zinsaufwendungen von 30.000 Euro. Nuri unterliegt einem Grenzsteuersatz von 40 %.

Variante 1: Schlechte Variante (Worst Case)

Nuri finanziert das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Haus vollständig mit Fremdkapital und das zur Vermietung bestimmte Haus vollständig mit Eigenkapital. In diesem Fall:

  • Die Zinsen von 30.000 Euro sind steuerlich nicht abziehbar, da sie ausschließlich im Zusammenhang mit dem privaten Wohnhaus anfallen.
  • Es entsteht keinerlei steuerlicher Vorteil, heißt die volle Zinslast bleibt unberücksichtigt.

Variante 2: Standardfall

Nuri finanziert beide Objekte jeweils zu 50 % mit Eigen- und Fremdkapital. Das bedeutet:

  • Für jedes Haus fallen 15.000 Euro Zinsen an.
  • Die 15.000 Euro Zinsen, die auf das vermietete Haus entfallen, sind steuerlich abziehbar.
  • Nuri spart bei einem Grenzsteuersatz von 40 % immerhin 6.000 Euro Steuern (15.000 Euro x 40 %).
  • Der Vorteil ist begrenzt, da nur die Hälfte der Zinsaufwendungen steuerlich wirksam wird.

Variante 3: Beste Variante (Best Case)

Nuri nutzt sein gesamtes Eigenkapital für das selbstgenutzte Wohnhaus und finanziert das vermietete Wohnhaus vollständig mit Fremdkapital. In diesem Szenario:

  • Die gesamten 30.000 Euro Zinsen entfallen auf das vermietete Haus und sind somit steuerlich abziehbar.
  • Bei einem Grenzsteuersatz von 40 % spart Nuri 12.000 Euro Steuern (30.000 Euro x 40 %).
  • Diese Variante ist finanziell und steuerlich am vorteilhaftesten.

Hinweise zur praktischen Umsetzung und zu lauernden Gefahren

Einige Punkte gilt es zu beachten, stellvertretend seien skizziert:

  • Der Optimalfall als Extrembeispiel: Es wird im konkreten Fall evtl. so sein, dass sich die Finanzierung nicht vollends optimal gestalten lässt, weil die Bank ggf. Restriktionen bei der Darlehensvergabe hat.
  • Einheitliches Zinsniveau unterstellt: Das vereinfachende Beispiel oben unterstellt, dass die Zinsniveaus für die Finanzierung in allen Varianten gleich sind. Falls sich aufgrund von Förderdarlehen oder sonstiger außersteuerlicher Zinshöhe-relevanter Umstände eine deutlich günstigere (teilweise) Finanzierung fürs selbst bewohnte Gebäude ergibt, ist durchzurechnen, welche Variante sich unterm Strich lohnt.
  • Beweisvorsorge: Zum Zwecke der Beweisvorsorge ist es äußerst ratsam, das finanzierte Investitionsgut im Darlehensvertrag ausdrücklich, konkret zu benennen.
  • Darlegung gegenüber Finanzamt: Um die steuerliche Berücksichtigung beim Finanzamt geräuscharm zu gewährleisten, ist es ratsam, den Darlehensvertrag und die Jahreszinsbescheinigung mit einzureichen bzw. an den Steuerberater zu geben.
  • Vermeidung eines teuren Fehlers, einer Steuerfalle: Wichtig ist es, beim Begleichen der Investition ärgerliche Fehler zu vermeiden. Es geht darum, die Disposition der Mittel nicht verunglückt vorzunehmen.
    Im Beispiel oben heißt das konkret: Nuri muss -- um es für den Optimalfall darzustellen -- darauf achten, dass er die Darlehensmittel zuerst von der Bank vereinnahmt, ehe er die Bezahlung der Investitionskosten für das vermiete Wohnhaus verausgabt.

    Fehlerhaftes Vorgehen: 
    Angenommen, die Rechnung für das schlüsselfertige, zur Vermietung bestimmte, Wohnhaus geht am 05.01.2025 bei Nuri ein. Die Rechnung für das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnhaus flattert erst weit später, im März 2025, ins Haus. Diese Konstellation birgt große Gefahr! Gedankenspiel: Nuri hat die 600.000 Euro Eigenkapital auf dem Bankkonto, und die Darlehensauszahlung für die (weiteren) 600.000 Euro [Fremdkapital] erfolgt erst am 20.01.2025. Nuri bezahlt die 600.000 Euro aus der Rechnung vom 05.01.2025 (vermietetes Wohnhaus) am 15.01.2025.

    Folgen: 
    Durch diese Aktion hat Nuri ein teures Eigentor fabriziert, da der Finanzierungszusammenhang "zerschossen" wurde. Das Finanzamt kann ihm den Abzug der Zinsaufwendungen gänzlich verwehren, da er die Begleichung der Investitionskosten für das vermietete Wohnhaus effektiv aus Eigenkapital vorgenommen hat. Nuris Fehler bringt ihn aus der angedachten, steuergünstigen "Variante 3" (Best Case) final in die steuerungünstigste "Variante 1" (Worst Case).

    Merke:
    Die Chronologie der Zahlungsflüsse ist entscheidend. Zuerst die Darlehensmittel vereinnahmen, dann erst die Investitionskosten begleichen!

Fazit

Eine gezielte Planung der Finanzierung von Investitionen bietet nicht nur finanzielle Vorteile, sondern kann auch erhebliche steuerliche Ersparnisse bedeuten. Indem private Ausgaben mit Eigenkapital gedeckt und einkommensteuerrelevante Investitionen über Fremdkapital finanziert werden, können Steuerpflichtige die Abziehbarkeit von Schuldzinsen sicherstellen und optimieren. Eine präzise Dokumentation und Zuordnung der Mittelverwendung sind dabei entscheidend, um steuerliche Vorteile nicht zu gefährden.
Dieser Beitrag stellt lediglich eine zusammenfassende und grobe Orientierungshilfe dar und ersetzt keine individuelle Beratung. Die oben genannten Hinweise bieten allgemeine Leitlinien zur steuerlichen Planung und Strukturierung von Investitionen, jedoch sind die Gegebenheiten eines jeden Einzelfalls unterschiedlich.

Fragen? Wir sind für Sie da!

Sollten Sie weitere Informationen benötigen oder Fragen zu Ihrem individuellen Fall haben, stehen wir Ihnen telefonisch (0851 95689-0) oder per E-Mail, zu unseren üblichen Stundensätzen, gerne zur Verfügung.
 

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